債務整理のお悩み110番

住宅ローンや奨学金、毎月の借金返済に悩んでいる方へ。自己破産だけじゃない、円満解決の道をご案内します。

*

大切な不動産を無駄にしない「任意売却」とは

      2015/08/06

 

任意売却とは、住宅ローンが払えなくなった不動産を所有者と債権者との合意の下、所有者・債権者・買主が納得する額で売却することをいいます。

 

住宅ローンの支払いが苦しくなったら

任意売却 不況のあおりを受けての給料カット、リストラ、倒産はもはやめずらしくありません。

突然の事故や病気、親の介護など、住宅ローンの支払いが難しくなるケースは様々です。

また、配偶者との別居や離婚により家が必要なくなったということもあるかもしれません。

誰にでもこういったことは起こりうるのです。

これらの場合、任意売却がとても有効です。

 

住宅ローンの滞納が続くとどうなるか

住宅ローンの滞納が続くとまず督促状が届きます。
  ↓
滞納期間が3~5ヶ月以上になると住宅ローンを分割で返済する権利を失い(期限の利益の喪失)、残額を一括請求されます。
  ↓
その後、保証会社が債務者に代わって、金融機関に対してローンを一括返済します。(代位弁済)
  ↓
そして裁判所に対して競売の申立てがなされます。
  ↓
裁判所が査定に訪れ、入札が開始されます。

 

競売にかけられると債務者にとって不利益が大きいので、なるべく早めに任意売却を検討しましょう。

入札開始前でしたら、競売を取り下げることも可能です。

滞納から3~6ヶ月の間が、任意売却を行うことができる期間として認められています。

 

競売と任意売却の違い

○競売
  • 競売にかけられると必ずといってよいほど相場より安い価格で売却されます。
  • 任意売却に比べ残債も多く、今後も払っていかなければなりません。
  • しかも債務者に売却資金は一切入ってきません。
  • 固定資産税などの滞納していた税金は免除されず支払は無くてはなりません。
  • 落札者の都合で突然の立ち退きなどを迫られ、これは拒否できません。
  • 「競売物件」として情報が公開されるのでご近所に住宅ローン破綻が知られてしまうこともあります。
○任意売却
  • ほぼ競売よりも高い金額で売却できます。
  • 場合によっては売却代金から引っ越し費用を捻出できます。
  • 残ったローンについての返済計画を話し合うことが可能です。
  • 普通の売却と同様に販売が行われるため、ご近所には住宅ローン破綻と気づかれません。
  • 任意売却にかかる仲介手数料や滞納している固定資産税や管理費なども売却代金から支払うことができるので、手持ち資金の持ち出しが不要。
  • 引っ越しする時期などを話し合いで決めることができます。
  • 親族や知人に買主になってもらう方法なら、そのまますみ続けることも可能になります。

まとめると、

競売:債務者は一銭も手にすることなく家を終われ、残ったローンをその後も支払い続ける。

任意売却:ほぼ競売よりも高い金額で売れるので残るローンも少なく、今後の支払いの相談にも乗ってもらえる。場合によってはサービサー(債権回収会社)との交渉で、ごく少ない金額を支払って残りを債務免除にすることも可能。

このように、任意売却したほうがダンゼン債務者にとっては得なのです。

 

マイホームを手放さずに債務整理したい

住宅ローンの他にも借り入れがあり、債務整理は必要だけどマイホームは維持したい・・・。

こういう場合は、自己破産ではなく個人民事再生を選択することで家を維持することができます。

ただし、住宅ローンを除いた借金の総額が5000万円以下であることが必要です。

また、マイホームは残せますが住宅ローンの残高は減額されません。

住宅ローンだけなら支払っていけるという人は、任意売却の前に個人民事再生を考えてみても良いかもしれません。

 

自己破産せざるを得ないがマイホームに住み続けたい

借金の額が大きく自己破産した場合、通常マイホームは競売にかけられ売却代金は債権者に分配されます。

何もしないとマイホームは他の財産と一緒に処分されてしまい、手放すことになってしまいます。

個人民事再生では足りず自己破産が必要、でもこの家に住み続けたい!

そんなときは、自己破産前に親類などに買主となってもらい任意売却する方法があります。

この場合の買主は、賃貸借契約を結んで住まわせてくれる、またはいずれ買い戻させてくれるという約束をしてくれる信頼できる人でなくてはなりません。

 

任意売却はどこに依頼するか?

任意売却は任意売却のプロに相談するのが無難です。

ただ、業者の選定には細心の注意が必要です。

任意売却ではコンサルタントと称して不当な利益を得ようとする悪徳業者も存在するからです。

また、多数の関係者と多額のお金が動く任意売却では思わぬミスが起こり、不利益を被ってしまうことも。

仲介を依頼する業者は、任意売却の経験が豊富で十分なノウハウがあり、かつ高い倫理観をもった専門の業者であることが大切です。

また、任意売却には不動産や住宅ローンの知識だけでなく、様々な専門家のサポートが必要となります。

個別に探すのは大変な労力ですので、以下のようなサービスを利用するのもよいでしょう。

★おまかせ任売ナビ★

24時間、無料で相談できます。

弁護士、司法書士、税理士、不動産鑑定士などの専門家が所属していて、金融・法律・住宅を広くカバーした万全のサポート体制で、最善の方法で解決が図れます。

今後の生活のためにも、手遅れになる前に相談してみてはいかがでしょう。

 

 - ■債務整理の種類, 任意売却とは, 住宅ローン関連 , ,